SÜREÇ HARİTASI
Tespitten anahtar teslime 9 adım — süreler, hak düşürücü tarihler ve her adımda biz.
Ortalama süre 2–3 yıldır; en çok hak kaybı 2., 4. ve 6. adımlarda yaşanır. Kentsel dönüşüm tamamen masrafsız değildir: tespit raporu, değerleme ve noter gibi kalemleri baştan şeffaf söyleriz.
- 01
Riskli yapı tespiti
Tek bir malik bile başlatabilir. Lisanslı kuruluş, karot ve zemin incelemesi, rapor.
Süre: ~2–4 hafta
Riskli yapı tespitini öncelikle malikler veya kanuni temsilcileri yaptırır; masraf maliklere aittir. Tespit, Kentsel Dönüşüm Başkanlığınca lisanslandırılmış bir kuruluşa yaptırılır ve sonuç Başkanlığa ya da belediyeye bildirilir. Başkanlık veya belediye tespiti kendiliğinden de yapabilir ya da süre vererek maliklerden isteyebilir; süresinde yaptırılmazsa tespiti kendisi yapar veya yaptırır. Kaynak: 6306 s.K. md. 3/1.
Dikkat edilmesi gerekenler: Tespiti yapacak kuruluşun Başkanlıkça lisanslı olduğunu iş vermeden önce doğrulayın. Kanun, teknik inceleme yapılmadan rapor hazırlanmasını ve daha önce tespit yapılmış bir yapıda ikinci kez tespit yapılmasını lisanslı kuruluşlar için yaptırım sebebi sayar; raporun binada gerçek bir incelemeye dayandığından emin olun. Kaynak: 6306 s.K. md. 3/8. - 02
Tebliğ, şerh, itiraz
Rapor tüm maliklere tebliğ edilir, tapuya riskli yapı şerhi düşer.
İtiraz 15 gün · Dava 30 gün
Riskli yapı, tespitten itibaren en geç on iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapunun beyanlar hanesine işlenir. Tespit tutanağı binaya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir; ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır. Tespite karşı malikler on beş gün içinde itiraz edebilir; itirazı üniversite öğretim üyeleri ile Bakanlık ve Başkanlık görevlilerinden oluşan teknik heyet karara bağlar. Kanun uyarınca yapılan idari işlemlere karşı tebliğden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabilir. Kaynak: 6306 s.K. md. 3/1, 3/2, 6/9.
Dikkat edilmesi gerekenler: Tebliğ, muhtarlıktaki ilanın son günü yapılmış sayılır; ayrıca size tebligat gelmesini beklemeyin. e-Devlet bildirimlerinizi ve muhtarlık ilanını takip edin: on beş günlük itiraz ve otuz günlük dava süreleri kaçırılırsa geri gelmez. Kaynak: 6306 s.K. md. 3/2, 6/9. - 03
Malik kararı
Toplantı, karar tutanağı, salt çoğunluk (%50+1). Katılmayan malik için değer tespiti ve satış yolu.
Yönetici kiti hazır
Karar, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu (%50+1) ile alınır; çoğunluk malik sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplanır. Yeniden yapım, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi usuller bu çoğunlukla seçilir. Karar, anlaşan maliklerin imzaladığı karar tutanağıyla ya da vekâletname veya sözleşme örnekleriyle idareye sunulabilir. Karar ve anlaşma şartları, katılmayan maliklere noter aracılığıyla ya da muhtarlıkta on beş gün ilan edilerek bildirilir. On beş gün içinde kabul edilmezse katılmayan malikin arsa payı, Başkanlıkça tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere anlaşan paydaşlara açık artırmayla satılır. Kaynak: 6306 s.K. md. 6/1.
Dikkat edilmesi gerekenler: Çoğunluk oranı %50+1'dir ve malik sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplanır. Katılmayan maliklere yapılacak bildirim kararı ve anlaşma şartlarını içermek zorunda olduğundan, bu şartları karar tutanağına açıkça yazın. Kaynak: 6306 s.K. md. 6/1 (2023 değişikliği). - 04
Değerleme ve arsa payı
SPK lisanslı şerefiye ve değerleme raporu; arsa payı düzeltmesi. Adil daire dağılımının temeli.
En çok kayıp burada yaşanır
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre arsa payı, her bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle oranlı olmalıdır. Paylar böyle tahsis edilmemişse her kat maliki yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Dönüşümde arsa payınız iki şeyi belirler: salt çoğunluk hesabındaki ağırlığınızı ve bina yıkıldıktan sonra arsadaki payınızı, çünkü arsa maliklerin adına payları oranında tescil edilir. Bu yüzden şerefiye ve değerleme raporu, firma teklifleri konuşulmadan önce hazır olmalıdır. Kaynak: 634 s.K. md. 3; 6306 s.K. md. 6/1.
Dikkat edilmesi gerekenler: Tapudaki arsa payınızı dairenizin değeriyle karşılaştırmadan teklif imzalamayın. Arsa payı, dairenin değerinde sonradan oluşan artış veya azalış sebebiyle değiştirilemez; düzeltme ancak pay baştan değerle oranlı tahsis edilmemişse mahkemeden istenebilir. Kaynak: 634 s.K. md. 3. - 05
Şartname ve firma denetimi
Teknik şartname hazırlanır; 8 aşamalı denetimden geçen 2–3 firma teklif verir.
Firmaları sizinle bir araya getiriyoruz
Önce binanıza özgü teknik şartname hazırlanır: proje, malzeme ve teslim koşulları yazılı hâle gelir, böylece teklifler aynı şartname üzerinden karşılaştırılabilir. Portföyümüzdeki her firma 8 aşamalı denetimden geçer: tamamlanan proje geçmişi, süre uyumu, mali güç, hukuki sicil, yetki ve belgeler, malik referansları, saha ve kalite denetimi, sözleşme taahhüdü. Talebiniz üzerine binanız için uygun 2–3 firmayı sizinle aynı masaya oturtur, tekliflerin karşılaştırılmasında yanınızda oluruz. Karar her zaman sizindir.
Dikkat edilmesi gerekenler: Farklı koşullarla verilmiş teklifleri yalnızca daire metrekaresine bakarak karşılaştırmayın; teslim süresi, malzeme, teminat ve kira yardımı da teklifin parçasıdır. İmzadan önce firmanın tamamladığı projelerin yapı kullanma izinlerini, müteahhitlik yetki belgesini ve dava ve icra kayıtlarını görün. - 06
Sözleşme
Tekliflerin karşılaştırılması, 12 maddelik koruyucu çerçeve, noter huzurunda imza.
Süre, ceza, teminat, iskan şartı
Yenimar'ın 12 maddelik koruyucu çerçevesi: (1) Onaylı proje ve bağımsız bölüm listesi sözleşmeye eklenir. (2) Hangi dairenin kime düştüğü daire numarasıyla yazılır. (3) İşe başlama ve teslim tarihleri kesin tarih olarak yazılır. (4) Gecikme cezası, geciken her ay için tutar olarak belirlenir. (5) Firma banka teminat mektubu verir. (6) Kira yardımını kimin, ne kadar ve ne süreyle ödeyeceği yazılır. (7) Teslim, yapı kullanma izni (iskan) alınmadan gerçekleşmiş sayılmaz. (8) Malzeme listesi ve teknik şartname sözleşmenin ekidir. (9) Firmaya tapu devri, inşaatın ilerlemesine göre kademeli yapılır. (10) Fesih şartları ve fesihte devredilen payların iadesi yazılır. (11) Proje, ruhsat, harç ve abonelik masraflarının kime ait olduğu yazılır. (12) Garanti süreleri ve ayıplı işten sorumluluk belirlenir. Sözleşme noterde düzenleme şeklinde imzalanır.
Dikkat edilmesi gerekenler: Sözleşme taslağını imzadan önce bir hukukçuya inceletin. Kanun, karardan sonra firmadan kaynaklanan sebeplerle bir yıl içinde işe başlanmaz ya da iş en az altı ay durursa maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla fesih kararı alabileceğini düzenler; sözleşmedeki fesih maddesi bu hakkı daraltmamalıdır. Kaynak: 6306 s.K. md. 6/14. - 07
Tahliye ve teşvik başvuruları
Kira yardımı veya faiz destekli kredi seçimi; başvuruları sizin adınıza yürütürüz. Yıkım ruhsatı.
Tahliye 60+30 gün · Başvuru 1 yıl içinde
Riskli yapının yıktırılması için maliklere doksan günü geçmeyen bir süre verilir. Bu süre içinde yıktırılmazsa yapı idarece yıktırılır ve masraflar hisseleri oranında maliklerden tahsil edilir. Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine geçici konut, kira yardımı veya yapım için yardım yapılabilir; bankalardan kullanılacak kredilere faiz desteği verilebilir. Kira yardımı ile faiz destekli kredi birlikte alınamaz. Kira yardımına tahliyeden sonra bir yıl içinde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'ne başvurulur. Güncel tutarlar Haklar ve teşvikler sayfasındadır. Kaynak: 6306 s.K. md. 5.
Dikkat edilmesi gerekenler: Kira yardımı ile faiz destekli kredi birlikte alınamaz; hangisini seçeceğinize tahliyeden önce karar verin. Kira yardımı başvurusu için tahliyeden sonraki bir yıllık süreyi kaçırmayın. Binayı süresinde yıktırmamak, yıkım masrafının maliklerden tahsil edilmesine yol açar. Kaynak: 6306 s.K. md. 5/3, 5/4. - 08
İnşaat ve yapı denetimi
Yapı ruhsatı, yapı denetim kuruluşu gözetimi, hakediş ve süre takibi, düzenli bilgilendirme.
Mühendislerimiz sahada
Yeni yapı, ruhsat alındıktan sonra yapı denetim kuruluşunun gözetiminde inşa edilir. Arsa payı firmaya devredilmişse, kat irtifakı kuruluncaya kadar firmanın üçüncü kişilere olan borçları için bu taşınmazlara haciz ve tedbir uygulanamaz; işe başlamadan itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa bu koruma kalkar. Firmanın kendi payına düşen dairelerin satışı, inşaatın ilerleme oranına göre ve idarenin izniyle yapılabilir. Kaynak: 6306 s.K. md. 6/10, 6/13.
Dikkat edilmesi gerekenler: İşe başlandıktan sonra altı ay içinde kat irtifakının kurulup kurulmadığını takip edin. Firmadan kaynaklanan sebeplerle iş en az altı ay durursa salt çoğunlukla fesih yolu vardır; süreleri kayıt altında tutun. Kaynak: 6306 s.K. md. 6/10, 6/14. - 09
İskan, kat mülkiyeti, teslim
Yapı kullanma izni, kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş, eksik listesi, abonelik devri, anahtar.
Garanti süresi takibi
Yapının tamamı için yapı kullanma izni (iskan) alındığında kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir; bu işlem maliklerden birinin istemiyle de yapılabilir. Eski tapudaki ipotek ve haciz gibi haklar ve şerhler, yeni yapıda yalnızca o haktan yükümlü malike düşen bağımsız bölümler üzerinde devam eder. Teslimde eksikler bir listeye yazılarak tutanağa bağlanır, abonelikler devredilir. Kaynak: 634 s.K. md. 3; 6306 s.K. md. 6/1.
Dikkat edilmesi gerekenler: Yapı kullanma izni alınmadan anahtar teslim almayın; iskan olmadan kat mülkiyetine geçilemez. Eksikleri teslim tutanağına yazdırmadan imza atmayın. Kaynak: 634 s.K. md. 3.
Bu sayfadaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; hukuki veya teknik görüş yerine geçmez.